Покупка жилья, приобретённого с использованием маткапитала: правила безопасной сделки

Владельцы жилья, которое приобреталось за счёт средств государственной поддержки,      вправе его продать.Однако есть маленькое «но»: нарушение положений   законодательства РФ               (№256—ФЗ) может создать массу проблем покупателю.

Главные требования к квартире

  1. Если предыдущий владелец использовал маткапитал, в такой квартире    следует оформить доли на каждого из членов семьи, в том числе и несовершеннолетних                     детей.
  2. Если не выполнены требования п. 1, жильё продаже не подлежит.
  3. Предварительно следует заручиться согласием органов опеки и попечительства (далее – ООиП).

Чем рискует покупатель?

Если при покупке жилья использовался маткапитал, а дети не были наделены долями                                           в ней,   то такая сделка вполне может быть признана недействительной.   Кроме того, в подобной ситуации покупатель может столкнуться и с проблемой возврата денег.   Ведь до признания недействительности сделки должно пройти определённое количество времени,   а к этому моменту продавец их может попросту истратить на свои нужды.

При покупке жилья на первичном рынке за счёт ипотечных средств   (при условии использования господдержки) родители ребёнка берут на себя   письменное обязательство оформить на каждого из членов семьи его долю.   Для этого отводится шестимесячный срок после того, как была проведена   регистрация права собственности. Однако случается и так, что данное правило игнорируется…

Проблема состоит в том, что сегодня эффективный механизм контроля за   соблюдением этого требования отсутствует. Тот факт, что чиновники из   Пенсионного фонда могут вообще не дать своего одобрения на сделку   (поди докажи, что права детей не нарушаются и их жилищные условия не ухудшатся!),   также может мотивировать продавца пойти на нарушения.

Кто может быть инициатором расторжения сделки?

В качестве инициаторов расторжения сделки могут выступать разные заинтересованные стороны.   Однако чаще всего это:

  1. Дети, которые не были наделены долей. Даже по прошествии многих лет,   уже став совершеннолетним, они могут через суд требовать восстановления                               справедливости.
  2. Это могут сделать и третьи лица: ООиП, Пенсионный фонд, прокуратура и прочие                        инстанции.

Как правило, в подобных ситуациях суды становятся на сторону истца и выносят решения   о возврате жилья. Вот только денег у продавца к тому моменту может и не оказаться.   Покупателю же не остаётся ничего, кроме, как ждать у моря погоды.

Поводы насторожиться

Прежде чем подписывать договор, следует уяснить следующие моменты:

  • Использовал ли предыдущий владелец маткапитал с целью приобретения    выставленной на продажу недвижимости?
  • Каково количество детей у продавца.
  • Есть ли у него дети (не менее двух), родившиеся после 2006 г.?

Как проверить факт использования продавцом маткапитала?

Выписка о движении средств по счёту.

В принципе, продавец может скрывать, что квартира покупалась на средства государственной   программы поддержки. Однако, такую информацию может предоставить Пенсионный фонд.   Для этого следует попросить, чтобы продавец показал выписку движений средств по счёту,   куда был зачислен материнский капитал. Обычно такая выписка выдаётся в пятидневный срок.

Если движений по счёту нет (было поступление, но нет расхода), это означает, что   маткапитал не использовался. Если же расход всё—таки был, то следует уточнить, на что были истрачены средства.

Льгота была использована для погашение ипотеки.

Немного сложнее выглядит ситуация, когда продавец использовал детские деньги             для погашения ипотеки.  В подобных случаях в договорах купли—продажи какая—либо информация о материнском капитале вовсе отсутствует.   Рассчитывать на то, что банк поделится информацией, также не приходится. Единственный выход —вытребовать у владельца справку из ПФ о целевом использовании средств маткапитала.

Сделка осуществлена по договору долевого участия.

А также подобные риски присутствуют и в случае, если квартира покупается               по договору долевого участия.   В подобной ситуации также следует запросить справку или же сертификат из                               Пенсионного фонда.

Как понять, не использовался ли материнский капитал, если жильё отчуждается не впервые?

В полном объёме обезопасить себя покупатель жилья, приобретённого с привлечением   маткапитала, не в состоянии. Тем более, если существует вероятность того,   данный объект несколько раз менял своего владельца    (что уже само по себе усложняет процедуру проверки).

Поэтому лучше подстраховаться и заказать расширенную выписку из ЕГРП.   Ещё одно название указанного документа — это «выписка о переходе права собственности».   Здесь содержится наиболее полная информация об истории объекта продажи.   И если в числе бывших владельцев несовершеннолетние, от покупки жилья лучше воздержаться.

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ,  специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация.  С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).